Airbnb, de wet en woningverhuur in Spanje en Nederland

In Catalonië zijn aan online marktplaatsen voor woningverhuur hoge boetes tot dertigduizend euro uitgedeeld. De regionale overheid besloot vervolgens alsnog in juni om de verhuur van appartementen aan toeristen via dit soort digitale platforms te legaliseren.

De boetes en de daaropvolgende legalisering kwamen in het nieuws met het platform Airbnb als meest bekende voorbeeld. Airbnb zou illegale appartementen online aanbieden voor vakantiedoeleinden. Ook acht andere portalen werden beboet voor het adverteren met illegale accomodaties.

De accomodaties zijn illegaal omdat ze geen toeristenbelasting afdragen en omdat ze doorgaans niet voldoen aan de eisen en voorschriften die wel gelden voor andere vakantieverblijven in de toeristische sector. Die sector diende daarop klachten in over de online platforms vanwege de oneerlijke concurrentie die zij zodoende vormen.

Ook de regio Andalusië verscherpte vorig jaar de wetgeving met een aanpassing op de wet van woningen voor toeristisch gebruik. Zo hopen de autoriteiten meer zicht te krijgen op het aanbod en de oneerlijke concurrentie te voorkomen.

In Catalonië is nu voor een middenweg gekozen door de particuliere verhuurders van niet standaard vakantieaccomodaties een kleine toeristenbelasting te laten betalen en als regel te stellen dat de verhuur niet langer dan een maand per klant en in zijn geheel niet langer dan vier maanden per jaar toegestaan is.

Online platform

Airbnb is hét platform voor particulieren om woningen te huren en verhuren. Sinds 2008 vormt Aribnb de online ontmoetingsplaats voor mensen die tegen betaling van elkaars woonruimte gebruik willen maken. Het is een gemakkelijke manier om iets bij te verdienen en hoe leuk is het om voor een relatief kleine vergoeding midden in het centrum van je stedentrip-bestemming tijdelijk een penthouse te bewonen?

Inmiddels is deze ‘markplaats’ enorm gegroeid en wordt Airbnb in 190 landen en in meer dan 34.000 steden aangeboden. In Spanje kun je zoeken naar kamers, appartementen of complete villa's Marbella, Granada, Sevilla, Cádiz, Tarifa, Ibiza, Madrid, Barcelona en Valencia. Toch zijn er risico’s verbonden aan de verhuur via Airbnb. En dat geldt niet alleen voor Spanje, maar ook in Nederland kleven er risico's aan het verhuren via website's als Airbnb.

Nederland

Recent kreeg een Amsterdammer die zijn sociale huurwoning via Airbnb onderverhuurde een boete opgelegd van 7.500 euro. Bovendien diende hij binnen twee weken zijn huis te verlaten en 10.000 euro aan onderzoekskosten te betalen.

Welke risico's kleven er nou eigenlijk aan het verhuren van je woning via platforms als Airbnb? Diverse gemeentes nemen deze vorm van verhuur steeds strenger onder de loep. Zo stelt de gemeente Amsterdam nu een aantal strikte voorwaarden aan de verhuur van Airbnb. Deze voorwaarden dienden ook als voorbeeld voor de regio Catalonië. Zo moet je als verhuurder staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) en mag je de woning niet bedrijfsmatig (meer dan twee maanden per jaar) verhuren. Ook moet jij je als verhuurder ervan bewust zijn dat de woning voor zowel jouw gasten als de buren voldoet aan de veiligheidseisen van de brandweer. Bovendien mag de woning aan maximaal vier personen tegelijk worden verhuurd.

Afdragen toeristenbelasting verplicht

Verhuren zonder toeristenbelasting af te dragen is niet toegestaan, ook niet via Airbnb. Voor wat betreft de toeristenbelasting heeft Airbnb samen met de Gemeente Amsterdam naar een oplossing gezocht en ook gevonden: Airbnb int deze toeristenbelasting voor de gemeente en draagt deze ook voor haar af. Hopelijk zullen andere gemeentes dit overnemen, maar tot die tijd heeft de verhuurder hiervoor ook een eigen verantwoordelijkheid. Verder moeten de inkomsten uit de verhuur via Airbnb worden opgegeven bij de Belastingdienst; afhankelijk van jouw privésituatie ben je namelijk belasting verschuldigd over deze verhuurinkomsten.

Verhuur van koopwoningen

Vakantieverhuur (dus onder andere de verhuur via Airbnb) kan in principe alleen als je zelf eigenaar bent van de woning. Sommige Verenigingen van Eigenaren (VvE's) hebben vakantieverhuur in de splitsingsakte verboden. Vraag jouw VvE dus vooraf om toestemming als je gedoe achteraf wilt voorkomen. Ook de hypotheekverstrekker kan zich verzetten tegen de verhuur via Airbnb uit angst dat de woning in waarde zal verminderen. Men is bang dat huurders veel minder zuinig op de woning zullen zijn.

Mag je als huurder jouw huis verhuren?

Of verhuur via Airbnb is toegestaan, hangt af van zaken als de inhoud van de huurovereenkomst, of de huurder zelf ook in de woning verblijft tijdens de verhuur, of de verhuurder toestemming heeft gegeven én de specifieke wetgeving hierover. De praktijk leert dat je als huurder jouw woning aan anderen bijna nooit mag verhuren op grond van de huurovereenkomst. Ook niet wanneer je dit slechts incidenteel doet. Wanneer je een woning van een woningcorporatie huurt, mag je de woning nooit gebruiken voor vakantieverhuur zoals via Airbnb. Doe je dit toch, dan loop je bijvoorbeeld het risico je woning te verliezen.

Hoe zit het eigenlijk met de verzekering?

De meeste mensen hebben een inboedelverzekering en woningbezitters hebben daarnaast een opstalverzekering. Daarmee verzeker je jouw spullen of woning tegen bijvoorbeeld schade door brand. Bij sommige verzekeraars geldt een meldplicht wanneer je jouw huis tijdelijk verhuurt. In sommige gevallen gooien de verzekeraars dan hun premie omhoog. Wanneer je niets zou melden en er ontstaat schade, dan loop je het risico om niet alle schade vergoed te krijgen. Check daarom altijd de polisvoorwaarden.

Tot slot

Omdat digitale platforms zoals Airbnb een relatief nieuw verschijnsel vormen en de effecten ervan pas de laatste jaren veel duidelijker zichbaar zijn, met name in populaire vakantiebestemmingen, loopt de regelgeving niet altijd parallel. Voordat je begint met de verhuur van je woning is het dus handig je goed in te lezen in de specifieke regels die gelden voor particuliere vakantiehuur in het land, de regio en de gemeente waar je woont of waar je een woning hebt. Verhuur via Airbnb is in Nederland en in Barcelona onder bepaalde voorwaarden legaal, maar in de rest van Spanje (nog) niet. Bega je een overtreding dan kun je hiervoor flink worden beboet. Mocht je nog vragen hebben over de verhuur via Airbnb in Nederland, dan kun je contact met Gimbrère Advocaten via telefoonnummer +31 (0)20 820 35 89. De Nederlandse kantoren van Gimbrère liggen in Breda en Amsterdam.

Hulp in Spanje

Wil je meer weten over de regels voor verhuur in Spanje? Of wil je hulp inschakelen wanneer je een boete hebt gekregen vanwege verhuur in Spanje? Reken dan op de expertise van Gimbrère Advocaten Spanje. Het Nederlandse advocatenkantoor heeft drie vestigingen in Spanje. Vanuit de kantoren in Barcelona, Madrid en Marbella helpen de tweetalige advocaten en adviseurs Nederlanders en Spanjaarden in heel Spanje, waaronder ook de Spaanse eilanden.